银行责无旁贷？从两个高院判决看，烂尾楼业主强制停贷有法可依

　　全国多地烂尾楼盘业主联合强制断供引发热议。一边是掏空“六个钱包”买新房遭烂尾，迟迟看不到收房的希望，一边还要每月背负沉重的还贷压力，银行定时催收通知一刻也不会延迟。在双重困境之下，全国多个城市停工或烂尾楼盘的业主选择发出“停贷告知书”。

　　虽然称之为“强制断供”，但从实际情况来看，断供还是没有发生。只是业主以此形式向银行和房地产公司传递压力，希望以此为契机，能够收到房子。

　　目前，网络上流传出来的断供项目涉及河南、湖南、河北、广西、山东等至少18个地区。其中，中国恒大、阳光城以及泰禾、融创、佳兆业等已经出现债务“暴雷”企业旗下项目居多。据凤凰网房产统计，“强制断供”目前已经涉及18省47城101个楼盘。郑州以24个楼盘发出停贷告知书而占据首位，其次是武汉和长沙。

　　整体来看，河南算是“重灾区”，涉及的楼盘达到了35个，其次是湖北和湖南，问题楼盘的个数均为15个。但需要注意一点的是南京、西安、重庆这些强二线城市也陆续出现了一个或几个楼盘的业主发出“强制断供”的告知书。

　　业内人士普遍认为，“烂尾”“断供”均属于地产行业下行周期暴露出来的问题，现在大家更多的关注点是按揭合理性、银行对预售资金监管有无失责。同时，也开始担心，如果停贷真的开始大规模的实施，难免对银行带来直接和间接的风险冲击。但有一点可以肯定的是，由于央行、银保监会提前几年启动的跨周期调节，精准施策，在降杠杆的要求落地之后，这些还不能构成系统性冲击。

　　其实，各地业主的诉求很简单，也很单纯。就四个字“复工、交房”。

　　强制停还按揭贷款也不是没有理由，业主总计提出了三个银行应该承担责任的原因：

　　一是违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款;

　　二是将按揭贷款资金违规划入非监管账户;

　　三是未积极履行资金监管方义务，导致预售资金支出不明。

　　部分媒体用了一个词，叫做“断供潮”。

　　这显然有所夸大，也混淆了一般意义上的断供。这一次业主主动停止还贷，一旦项目复工，业主会继续还贷。而不是因为房价下跌或者收入不能支付月供。

　　仔细梳理一下引发强制停贷的原因，不外乎两个：

　　1、房地产开发商由于盲目扩张或者其它原因导致资金链断裂致使项目停工。

　　2、预售制度对于买房的保护力度不够。

　　在预售制度的安排下，银行对于房企的资金是有监管责任的。这就是为什么，这一次大量业主大收房无望的情况下，把火引向了违规提供贷款的银行。

　　那么，楼盘烂尾，业主有没有权力断供。

　　答案是肯定的，可以的。

　　但是，大部分业主不会这么做。这会把自己拉入两难的境地。如果真停了，当房子复工之后，可能收房就难了。也可能方法不对，既纳入征信，还得支付违约金。

　　从合同法的角度，业主与开发商、银行分别签订买卖合同、贷款合同。虽然购房者和开发商之间是买卖关系，购房者和银行之间的是借款关系。两者不是同一件事。但是，按期贷款的前提是房屋买卖合同的成立。也就是说买房是主合同，贷款是次合同。当主合同解除，次合同也可以解除。

　　我们来看两个案例，依法断供，不胡来。

　　1、(2019)最高法民再245号民事判决书。

　　最高法院指出，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者)，而买受人不负有返还义务。

　　在该案例中，当时青海建行起诉一个购房者，高法判决在购房人没有过错的前提下，贷款合同解除后，未偿还贷款本息不具有偿还义务。按这个判决，买房人想要断供需要分两步，第一步是状告房地产公司不能按时交房违约，解决买房合同，要求房企赔偿损失。第二步，拿着和房企解除合同的判决，要求银行解除借款合同。

　　2、(2018)粤民申7516号民事裁定书中。

　　法院指出银行存在违规将款项支付到非监管户等过错行为，最终判令在商品房具备交付条件之前，无需向银行再支付贷款。

　　也就是说，银行违规发放贷款，银行未能对监管账户上的资金尽到勤勉尽责的义务，那么，银行就该承担相应的责任。买房人有权解除房贷中的借款合同，停止还贷。

　　这两个案例，对于现在身处“强制断贷”风潮中的买房人来说有着合法的现实意义。

　　但是，真的这样做的买房人可能不多。

　　因为，如果房地产开发商倒了，即便买房合同解除了，房贷不还了，已经支付给房地产公司的房款就变成了一般债权，排序在房企众多应该偿还的债权后面，基本上拿不到钱。

　　所以，大家的核心诉求就一个，“复工、交房”。

　　看到这一百多个楼盘的“强制停贷”告知书，我突然想为央行及银保监会点赞，正因为它们提前要求降杠杆，提前实施精准施策和跨周期、逆周期调节，大风险早就是不知不觉中得到化解。这种事情一复盘，前面五年全社会降杠杆，绝对是对的。否则今天要面对的雷，会是十倍的大。

　　为央行、为银保监会点赞，为买房人的勇气点赞，但愿“复工、交房”能够顺利得到响应。