了解理财-REITs的运营模式

　　REITs 实质上是资产证券化(ABS)的一个分支，也是一个商业地产资产证券化的过 程，它将现有的物业按照一定的估价方法折算成上市价值，拆分为物业权益单位，即未来 的基金单位。资产证券化使各种“商业租赁物业”的收益权能够转让，创造出一个应收款交 易的市场，为企业根据经营状况调整资产结构提供方便。

　　大型商业物业目前的业主通过 REITs 操作让渡产权从而获得资金，而投资者则通过认 购基金单位成为该 REITs 物业组合的共同持有人。对于那些有意愿继续分享物业租金增长 利益的业主，我们也可以帮助他们保留一定比例的基金单位，从而长期地获得回报。

　　在国外，REITs 受到投资者青睐的重要因素之一便是由于避免双重征税所带来的税收 优惠。在我国目前 REITs 培育期，至关重要的法理是，投资者的担保物权和用益物权必须 得到法律的保障，这样才能保障未来证券形式的 REITs 在培育期具备基于物权载体的投资 产品特性。

　　“产权式 REITs”，是美国国际金融联合投资集团有限公司主张并主导的一种国产 REITs 资产包发起形式。要求企业以其自有的净值资产剥离出来做 REITs，通过强制性的 抵押担保措施，建立完善的风险防范措施。 美国国际金融联合投资集团有限公司“产权式 REITs”严格控制物业方必须以双倍资产 进行抵押担保，才能进入上市资产包。这种措施就是要使 REITs 有一个自我偿付的约束机 制，一开始就有个良好的发展环境，真正起到对房地产业和金融业的促进作用，不是谁都 能够做 REITs。

　　我国国产 REITs 的发展路径，不能走封闭式信托型基金的道路，而应该以公司型自我 偿付型为发起基础，走开放式共同基金的道路。发展 REITs，首先要求开发商和投资商严 个案 REITs 物业规范把物业做清，走一条内向型资本持有性的道路。REITs 本质上是基于 一个或多个物业的集合的投资计划，严格意义上主要靠公司自有资产担保及其有效收益偿 付机制来制约，要避免在政策上把 REITs 误解为一个“银行或非银行金融机构”的“信托产 品”，而使 REITs 成为信托机构的“垄断”权利。

　　我们应充分总结世界房地产投资信托基金产品的共同特征和不同发展经验，结合中国 本身的实践，将强制性担保条件下的“产权式 REITs”作为发起资产包的首选形式，把对发 行主体、担保投资管理人、受托人、托管人资格管理作为立法重点，将房地产基金投资行 为、投资组合，特别是关联交易的管理和风险控制作为日常监管的重心，而不要盲目模仿 国外模式。

　　我们事实上将 Reits 定义为资产证券化、信托和基金的交集，说明 Reits 具有多种属 性，但一般而言，所有的金融产品都是以其风险特征作为对其的基本描述，其铁律是高风 险、高收益;低风险低收益。

　　经验上看，REITs 这类产品相对于股票，它投资风险较低，而且投资收益率相当于中 小盘股票的平均回报，高于大盘蓝筹股。REITs 所投的不是单个开发商，而是优中选 优，把已开发好的项目中成熟的、有稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后长期持 有，以获取租金作为投资回报。

　　让我们来比较 REITs 直接投资房地产项目的风险，显而易见，从流动性上来说， REITs 容易变现，而直接投资却不易变现;前者收益稳定，而后者受房地产市场的即时影响 情况的影响较大，收益波动大;前者由房地产专业人士管理，能有效防止管理层与股东之间 的利益冲突，投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道，后者投资者要自己介入房地产的 具体业务，专业化成本高，容易产生道德风险，投资者没有便捷的融资渠道;前者通过物 业主类型、物业所处地区和资产类型的组合打包，能有效抵御市场变化和通货膨胀变化，而 后者物业一般集中在一种或几种类型，地区集中，遇到突发事件或经济周期性萧条等因素 触发出租率下降，那么商业物业的回报肯定会受到打击。

　　其实，REITs 的精髓就是投资组合。REITs 所持有的出租性物业，可以是住宅，也可 以是写字楼或综合性商场等等，遇到同样的不利经济环境时，对不同性质的物业影响程度 是不同的，有时甚至是此消彼涨的;同样地，REITs 可以取得权益性投资回报，也可以是 债权性投资回报，例如：抵押信托(Mortgage REITs)的主要投资业务是房地产抵押放 款，投资人取得的是抵押贷款的债权。用组合来对冲风险，并锁定收益，这就是 REITs 的精 髓。其定位是大众投资理财特性的中端产品，即适中的风险匹配适中的收益。

　　以上就是REITs的运营模式，感兴趣的朋友可以留言，咱们共同探讨学习!