天津板块

　　题材又来了!“内外贸一体化”概念，利好跨境电商，物流，港口，贸易板块。

　　天津板块牛股辈出，前面有九安的十倍大妖，今有天保的3倍大行情，资本市场的关注自然是大好事，至少说明有人认可了天津的增长。

　　作为一个天津人，虽然我一个都没抓住，但是我依然希望我大天津能出现更多的牛股。#天津#

　　在天津，5年以内必将崛起的板块!

　　如果你关注天津楼市，不难发现一个特点，去年爆火的板块，今年都不火了，

　　比如武清黄庄、团泊湖、生态城，天津市太多热点了和规划了，区别就在于有的热点发展起来了，有的热点卖着卖着就被“截胡”了，

　　在目前“买房市场”的形式下，能支撑成交量最大的因素就是价格，

　　悦府十一期间打响辛庄降价第一枪、随之而来的就是新鸥鹏降价大跳水，这个板块除了地铁目前是短板，生活配套和人气儿是有的，所以未来的发展只会更好，这是属于锦上添花的板块;

　　而有些板块的确是需要时间的，比如说新八大里，15年2.5万的单价，现在4.5万涨幅80%，大趋势楼市预冷的情况下仍然比较抗跌，再看梅江，水上板块，当初多少人不看好，现在都已经发展很成熟，并成为天津为数不多的富人区， 但是你再看看东丽湖，发展了这么多年了还是老样子，这三个目前在天津发展的还不错的板块，

　　有共同的特点：城市界面新+有地铁+居住圈层比较好+有商业/还不错的学校，这里面比较重要的是地铁，要想富先通路... 另外流通性也ok，这样的板块就一定能发展起来

　　今天来聊聊，我心目中5年内能发展起来的板块?

　　新梅江：

　　格调、龙湖、融创、仁恒都纷纷拿地，足以说明热度，霸榜今年成交榜单前几，近几年，新梅江在土地市场表现活跃，热地高，成交土地金额占河西区62.4%。这个板块几乎已经成为改善扎堆的地方了，买房三件套“学、铁、商”基本符合，现在去感觉人气儿和配套啥都没有，但从成交量来看，未来一定很有潜力，但是这个板块争议就在于溢价和位置，有人说位置太偏，都贴着外环线了，也有人说价格高，目前有溢价，这个板块喜欢的人是真喜欢，不喜欢的人是真不喜欢，但抛开和价格和位置，这个板块潜力无限;

　　同样的，宾水西、海教园、空港一期凭借各自的特色也很有看点...

　　淮河道：

　　很多人由于农药厂问题对这个板块印象并不好，其实从位置上看还是很不错的，属于北辰环内，以大型居住用地为主，仅设置少量工业用地，整个板块的北侧以绿地为主。规划王府井百货、星河COCO PARK、北辰文化中心等。地铁5号线已通车，且未来将连通“通武廊”轻轨，便捷前往廊坊和通州。

　　不过，看好淮河道板块需要一个先决条件，那就是农药厂遗留问题最终能得到妥善治理，目前来看还需时日。

　　津滨大道：

　　这个板块目前地处天津站和机场之间，未来享受产城融合配套，涵盖轨交枢纽(地铁4/10号线建设中)、依靠爱琴海、万达广场等，这个区域已形成标志性商圈。而且它延伸下去还是东丽区的优质商圈，未来的发展潜力是很大的。与此同时，津滨大道这个板块还有地铁4号线加持，未来通勤方面会更好。地铁搭配优质商圈，绝对是一个板块新房起飞的巨大助力。

　　海河柳林：

　　环内又一大型产城融合片区，包括滨水生态区、创意园区、设计总部聚集的办公区等，地铁11号线建设中。规划妥妥的，核心区将形成密集轨道交通网络。通车的地铁1号线和9号线通过地块南北两侧，在建的地铁10号、11号线将在最核心中部十字交叉，基本连接河西、河东、东丽区等区域。这个板块很有看点;

　　哪些板块再有五年也发展不起来?

　　没有地铁的远郊盘、发展了很久还是没啥变化的区域、规划大于实际兑现、临近公路国道城市界面极差的板块，转手难，流通性极差，这类房子买到手很可能卖不出去，能避开一定要避开!

　　#房产# #天津#

　　物流板块继续是最强板块!真牛

　　天津楼市板块的进化史，实际也是一部“长江后浪推前浪”的竞争史，环城四区在这方面体现得最典型，板块轮动故事一次又一次上演着——

　　比如西青大学城、宾水西的开发对泛张家窝片区造成的冲击，内部张家窝腹地也因南站的崛起而失落，目前西青的热点主力是宾水西，预热板块是水西和大寺(图1);

　　比如津南因国展中心大热的国展西板块，风头甚至盖过了学区骄子海教园，遑论辛庄、咸水沽(图2);

　　比如北辰从淮东路—未来城—南仓道-北中环板块的热度迭代(图3);

　　比如东丽“黑马”板块金钟街，一跃成为东丽刚需板块之最(图4)……

　　这些后发板块的基本特征：①属于本区内距离市区最近的板块之一;②本身区位质素不错，有地铁线依傍;③有至少数家房企集中进驻;④开发更新较晚，以后发优势迅速形成市场效应。

　　#天津##板块#

　　【津南区各板块究竟怎么选?】今天再跟大家聊聊大热的津南区，不同板块应该怎么选择?目前津南区火热的板块有4个，国展西、辛庄、海教园和咸水沽，位置呢也是分别沿天津大道依次向环外分布。其他的再往环外走，还有几个板块，例如天嘉湖、北闸口、葛沽、八里台、小站等等，买的人更看重的是低价这一个优势。

　　1、国展西

　　先捡“最热的瓜”吃，说下国展西。

　　(1)预算：140-260万

　　(2)卖点：资源!

　　政府斥巨资投入开发，从一片荒地上建了国家会展中心、地铁站、同时又引入重点名校师大二附小和实验中学的分校，所以是一个卖点在于资源的板块。

　　(3)位置

　　板块距离天津外环只有3公里，其实属于辛庄板块，还毗邻咸水沽，开车10分钟就到市区，周边相对成熟，所以国展西在地理位置上还是很占有优势的。

　　(4)缺点

　　这是一个全新的开荒板块，除了可见的国展中心和地铁站，一切都是正在建设中的状态，要啥啥没有，暂时只能蹭辛庄和咸水沽的配套。

　　2、辛庄

　　辛庄现在有点尬，遥想13、14年的时候，当时我还在某房网带看房团，少说也带过五百组客户去辛庄，俨然一颗新星，可如今，前有海教园、后有国展西，这个板块再也不是重点了。

　　(1)预算：130-230万

　　(2)卖点：

　　配套完善，天津最大的永旺津南店、人口兴旺，居住人群多，城市界面成熟，放眼外环外，面貌非常好了。

　　2013年以来，多个商品房项目的销售和交付，比如首创城、金地艺境、波士顿、暖山，艺城悦府、悦山郡等，整个辛庄人口又进一步得到提升。

　　(3)位置：

　　辛庄是沿天津大道和津沽路距离市区外环相对较近的板块，它夹在双港和海教园之间，距离外环线开车10分钟。

　　(4)缺点

　　地铁完全没指望，不临近居住区，基本需要公交或者骑行来接驳。还迁房也比较多，二手房的库存量也很大。

　　今天先说这两个板块，明天继续聊海教园、咸水沽，以及七七八八的其他几个板块。#今日头条#

　　消费板块涉及很广，除了酿酒，食品，医美，体育，文化，影视，游戏，旅游等都属于消费板块

　　【环城一哥西青区：热点板块谁是NO.1】

　　在环城四区中西青区绝对是环城一哥的地位，这几年的发展有目共睹;

　　房价也是环城四区最高的，从经济上看：位列环城四区GDP排行头名，经济强区，高新产业聚集地，市政建设兑现能力强。今年的土地出价格甚至超过市区，也难怪，西青区是与中心城区联系最多、结合最紧密的地区，天津外环线有三分之一在西青界内;

　　另一方面，西青区位于京滨综合发展轴、西部城镇发展带及中部高新技术产业发展轴的交汇点，规划为中心城区的一部分。

　　今天我们就来分析一下，各个板块究竟谁才是NO.1

　　中北镇：

　　目前西青区目前发展最成熟的板块，可以说是西青区最先发展的地方，堪称天津天津环城原四个郊区中最知名的明星镇，距离市中心4公里，交通上除了二号线，地铁8号线延伸工程正式开工建设，计划与一期工程同时投用，2024年底建成通车。商业上有永旺、环球购物中心、新城市中心、宜家，不仅有大型Mall，还有写字楼，还要新建一个大悦城，所以说这个板块还是很不错的，成熟度绝对是西青的NO.1;

　　惟一的缺点是教育，没有太像样的学校很多业主会选择让孩子去南开区上学，但随着南开敬业学校的引进，给中北镇扳回一局;单价2万3出头，在售的中北祥云133平三百多万，位于中北镇核心，这价格很良心;

　　宾水西：

　　宾水西板块内拥有地铁3号线高新区站，两站进南开到华苑;

　　周边就是"高知高教"区，工业大学、师范大学、理工大学等高等学府环抱，文化氛围浓厚;

　　西侧与北侧为高新区和学府工业区，周边匹配充足的就业机会和高薪人群;

　　此外，天津外国语大学附属西青精武外国语学校(暂定名)正在规划中，学府东路沿街规划大体量的商街、购物中心。

　　地铁加持，产业扶持，商业加分，学校助力……这些要素构成了宾水西一炮走红的基础。

　　对于市区的外溢改善来说，这是一个很“亲切”的位置;今年霸榜销售榜单的“网红盘”，其实这个板块从无到有是从19年开始的;

　　对于新天津人首次置业来说，华苑西在区位、配套、邻居素质等方面来说也是上乘，值得考虑。在售的三个项目依赖地铁选爱情，保利，不缺钱，大央企交房品质有保障，美的洋房改善还有业主会所高大上;单价1.85万起;

　　南站：

　　紧邻高铁，南站板块处在京沪线上，太适合北京落户买房的人群，无论是周末往返京津，亦或是日常通勤，都很方便。其次，南站将来是津雄高铁的第一站，只是落地时间未知。

　　南站板块规划有：3条高铁+1条地铁+2条云巴+南站科技商务区(占地10平方公里)重要的是，该板块不仅仅是一个居住区，它将大量住宅和工业用地，调整成商业用地。已经在建设中的鹏瑞利健康城，横跨三个地块，还有呷哺呷哺总部综合体、经纬恒润天津研发中心等等。在售的三个项目追求品质选招商，预算不多选金悦府，正荣府前段时间资金监管的问题也被推上风口浪尖了;

　　劣势：缺乏优质公办校，南站引入了为明国际学校，为十二年一贯制学校，去年已经开始招生。但该学校是私立校，比如小学阶段，一年学费要5万左右，考验家长的财力。

　　所以，板块最大的劣势，就是缺失优质公办教育资源。前段时间正荣府把单价降到1.35W，目前总价门槛150万;

　　海泰高新区：

　　天津的高新技术产业基地，目前汇集了，奇虎360，中环天仪，华为小米，三安光电和中科曙光等380多家高新技术产业，IT产业云集。每天早晚高峰都有大量的年轻人通勤，新兴产业多，就业岗位多，我认为从人流量跟居住人群来说，海泰不会太差，甚至将来会很优秀。

　　海泰目前规划的是12年一贯制的天津市外国语学校，也弥补了教育资源这方面的短缺，总体来说，海泰，不限购，新型产业带来的优质居住人群，学校的补充 都让我们对这个板块值得期待，唯一的短板就是地铁，规划了11号线，目前离三号线有点距离;目前在售的景瑞折扣力度很大，1.75万起的单价很值;

　　当然有推荐的就有不推荐的板块，西青区不推荐的板块也有很多，杨柳青、张家窝，

　　地缘性为主，外面的人一般都不会考虑，发展比较局限;另外华苑西离南开最近，但板块内城市界面太差了，农贸市场大车频过不推荐;

　　未来的富人区水西板块的新项目已经开盘了，

　　梅江板块，豪宅不缺客户，是天津购买力最强的板块;

　　大寺，绿城开的两个项目绿城桂语朝阳和绿城柳岸晓风刚需改善都能满足。

　　看购房者个人的需求，这三个板块很值得期待。

　　总体看，在西青下到100多万的刚需房，上到壹号院那样的千万豪宅，总有一款适合你。

　　诸葛君很看好西青区，环城置业首选西青，甚至它的发展可以超过市区的很多板块。

　　所以也可以解释，它的地价和售价能比市区都高，遵循原则：西青>津南>北辰>东丽。

　　#天津# #房产#

　　商业股，免税概念，港口，物流，等都是统一大市场的重要受益板块!

　　物流板块再来一波!