实录丨商业铿锵行主题讨论：科技、金融与创新方法论

焦点财经讯

　　近年来，商业地产历经深层次变革，在科技、互联网、消费模式等影响下不断创新、进化与突破。11月2日，观点商业年会盛大启幕，行业知名企业高管出席。

　　当传统商业与金融的结合逐渐走到极致，面对全新的经济环境与商业格局，如何走出一条前所未有的商业与科技、金融的创新之路，寻找新的商业模式和商业逻辑，成为关键所在。

　　本场讨论有三个议题，分别是：变与不变，商业模式分析与拆解;创新逻辑，金融体系解构和重塑;科技赋能，数字时代的进阶路径。

　　主持嘉宾：

　　建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖

　　对话嘉宾：

　　滴灌通集团创始人及主席 李小加

　　印力集团董事长 丁力业

　　越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁 林德良

　　凯德投资(中国)商业管理首席执行官 杨钦富

曾粤晖

　　：我们这场嘉宾讨论，我非常荣幸，看到名单的时候，星光奕奕，大牌云集，相信大家也非常期待。刚才主持人已经介绍了各位，我还是希望非常荣幸的再次把他们从屏幕上和现场请出。

　　本场讨论之前，刚刚听了李小加先生的演讲，讲的非常透，但是我们总觉得还没听够，所以这场的讨论，我希望能够作为小加先生的加时赛，当然我们也认为，向他提问题是非常困难的。见到他我感到非常亲切，因为我们公司，建银国际以前在很多项目上都得到了小加总的指导，他在港交所担任领导的十年，多少个日夜，忙碌的身影留在我们的记忆中，上午为上市企业敲锣，下午又和客户进行交流，凡此种种。今天很高兴，待会儿我们有机会，把问题再次的问向当年我们的提问者，当然这个难度非常之高。

　　这之前我想首先请印力集团的董事长丁力业先生，跟我们做一个分享。8月份，在商业地产有一件大事发生，刚才小加先生已经介绍了，滴灌通集团、印力集团和龙百资本有一个战略合作协议的签署，我相信丁总，当时和李主席很久没见面了，当时签约纤长的时候，未能聚首，今天他有话说，丁董事长您有什么话要和李主席沟通，有请。

丁力业：

　　主席好，谢谢主持人，非常荣幸能够和滴灌通在8月份签了一个合作战略，刚才在你的演讲后半部分我接入，你把我们比作一个骨架，从我们的角度来说，我们是一个老骨架，又老又硬，希望在你这个神经系统的支撑下，我们身体可以越来越强壮。

　　在我们18年的时候，我曾经有一个想法，就是怎么样振兴我们中小微企业和国潮品牌，那时候我们就跟龙百一起成立了一个印力龙百基金，当时的想法就是想投资这些中小企业，但是在今年年初，我得知你们的滴灌通，特别是去了深圳的总部进行交流以后，我觉得你不管是在哪个角度上，都比我们走到了前面。我非常高兴，或者说非常愿意跟滴灌通签订这个战略协议。

　　我刚才也注意到，在你投资的范围里面，你们主要做的是连锁，或者说在我的理解里面，你们是1到10的商业模式，或者1到100。我觉得印力恰恰可以做0到1这个阶段，我是非常乐意，也愿意把我们的场子拿出来，给我们中国的中小微企业，给我们中国的民族品牌，在我们这个场里面做实验。他们如果能够生产的好，他们有前景，有市场，那再加上滴灌通的加持，我想这些中小微企业就有发展，我们的消费就会起来，我们民族品牌就会崛起。这就是我的想法。谢谢。

曾粤晖：

　　谢谢丁总。丁总一直以来给我们留下深刻的印象，就是商业赛道上坚定的长期主义者。张弛有毒，不急不徐，稳步前行。代表作是深圳的印力旗下的多间商场，还有其他城市的印象汇、印象里，总面积达到了1200万平米，经营管理项目超过150个，在50多个城市，这一点给我们留下了尤为深刻的印象。

　　今天我想再请教丁总，您以前所说的因城施策，轻重并举，我们有没有什么新的计划和大的畅想。

丁力业：

　　我一直比较坚信中国的市场，我也一直看好中国的消费。从我们成立之初，我们就坚守一个初心，给中国的中产阶级和中国的普通老百姓提供品质生活。中国的经济发展到今天这个阶段，按照我们人均GDP超过平均一万美元，跟我们20年前做商业地产的初心来比，我觉得中国很多的中小城市，都可以做业务。我觉得未来我们的市场特别的宽阔，前景我是非常看好的。

　　今天我们一路走过来，我们就是坚守住了每个城市不一样，我们特别强调的是在地文化，我们特别强调的是把周边三公里、五公里范围的消费者服务好。只有把这些消费者服务好，才能把我们的场子做旺，才有前途。未来我们当然可以做重的资产，我们叫做重轻并举，我们觉得如果有资本，加上能力，可能对公司来说收益更高。我们也愿意做轻资产，因为这么多年的积累，使得我们具备了一定的能力，为一些存量资产，特别是有一些大的平头公司提供服务，未来我们是重轻并举，两条路一起走，做好我们的产品，服务好消费者的前提下，能快就快，真的快不起来，慢一点也没有问题。这是我们的想法。谢谢。

曾粤晖：

　　谢谢丁董，重轻并举，丁董再次强调了这一点，家中有粮，心里不慌。谢谢。也再次感谢丁董给我们提供了非常好的购物生态环境，也为城市的发展作出了自己很大的贡献，我们也祝印力跟在场的很多客户朋友一起携手，会迎来更加美好的明天。我在这里想借用丁总以前说的一句话，明年会怎么样我不清楚，但是应该会比今年好，明年会更好。谢谢丁董。

　　同样在八月份，对于越秀房托来说，也有一件大事情，香港房托协会成立仪式上，这个上午您没有怎么说，我们希望您给我们多说说，您当时提到了一个我很有印象的，房托可不可以进行跨境通，这个问题小加总裁应该也是应该有很多的想法和话要说，从14年的沪港通，16年的深港通，17年的债券通，以后我们会不会也可以有一个跨境的业务，林董，您的房托基金通的梦会怎么实现，您有什么样的建言，谢谢。

林德良：

　　谢谢，刚才听到李小加董事长说到的对商业地产运营内容的赋能，这个非常重要，因为商业地产谈到的所有的根本，真的可以回归运营，回归内容，有了这些我们才可能更好的做资产的证券化。当然，8月25号我们成立房地产房托基金协会的本意也是想把这个产品更多的让投资者认识，也让更多的房地产商利用这个产品来达到上市的条件。我们想在资本赋能方面更多的推动，刚才也提到，怎么做好互联互通，因为毕竟在香港，这是一个信托上市的产品，跟内地公司上市的产品还有很大不一样。这两个产品的不一样，现在对互联互通还有一个需要在政策等方面突破的点。我相信，如果互联互通实现了，对我们这些产品有更高的认知和认可度，特别是价值的认可度，这是非常关键的。比如以后我们更多内地的公司，内地的房企，去香港通过信托的模式上市，更可以体现资本的价值。

　　我们做为民赋能方面，对运营数据等方面，给予我们商家和租户赋能。在2020年疫情刚刚开始的时候，我们那一年启动了一个动作，就是建立了第一个写字楼平台的越享会平台，也是做生态的。基本逻辑就是写字楼里面的人货场，我们每天上班一族是人，货是写字楼里面提供的货，平台就是我们的场，我们利用我们本身在广州的写字楼比较多，广州30万的白领在写字楼上班，他们也需要消费，他们可能不需要通过其他的大平台做他们的消费定单，通过我们这个越享会平台就可以。举个例子，他们定的咖啡，以前大平台给到的通告费是17到15，我们这个平台只要3%，可以打通最后一公里，通过我们的物业做这个到位的配送。所以这个也可以看到，运营赋能无时无刻不在。运营赋能有时候是会员，有时候是数据，我们通过这个平台赋能，我相信今天的讨论也是符合观点所提到的，我们要进化，我们要创新。

曾粤晖：

　　谢谢，在进化和创新的过程中，您觉得我们现在越秀房托的业务，当然我们所面对的客户群和服务对象等等，跟刚才李主席所介绍的滴灌通的业务，有没有一些合作的契合点?或者说，这个业务科不可能在以后我们房托的资产组合里面，形成新的爆点呢?

林德良：

　　非常好的问题，我们怎么结合商家做内容也是我们倡导的，我们有越秀产业基金，我们也在这块做一些发力，对商场做了这种政策调查，这个是可以立竿见影看到效果的，因为我们知道他每天的客流情况，生意的情况，供应链的情况，甚至我们有时候还配套给一些资源，帮助他们成长。所以我觉得，资本的赋能这块特别特别重要，刚才小加主席提到，很重要的几点，特别针对中小型企业的，或者现在说的连锁企业，这些我们也是比较关注的。因为现在都说提倡首店经济，广州有很多支持首店品牌、首店经济的政策，举个例子，刚刚我们商务局发布了对海外品牌进入广州有一次性五百万的补贴，对内地的品牌首次进入广州有200万的补贴。这些都是刚才丁董事长说的从0到1，那么从1到100，标准化、可复制化，团队的成长，也是我们需要考虑的。

　　同时，我留意到我们有些关店的比例，今年我们闭店的比例，我们看到一些业态，开店的比例也有一些业态比较多，今年是运动年，运动休闲这块的业态是增长很多的，从这块来看，是否这就是风口，资本会不会追逐风口呢?对其他的，刚才丁董提到的国潮品牌，中小企业这种，我们又是怎么个投资取向呢?我们商场太了解他们的运营了，包括他们的渠道，我一直跟他们说，你们要控制在20%以内才做这个渠道，我们更多的是怎么样使渠道扁平化，就是解决痛点。这个骨架里面，包括血管和神经末梢，每个痛点都可以感受到这种愉悦。

曾粤晖：

　　这太合适了，我们知道中医说通则不痛，痛则不通，如果我们滴灌通可以和林董的房托业务结合起来，打通这些环节，消除这些痛点，就像打通任督二脉，就可以激活企业的活力。

　　我们把时间再交给李小加先生，我们一直以来亲切的称李小加总裁为小加总，因为每没想到他在球场上矫健的身影，一直以来都为资本市场，为我们所处的市场环境带来非常大的动能。刚才听他讲滴灌通，我在很多场合已经进行了自行学习，他讲的过程中，我也脑部这么一个情景，聚沙成塔，先滴后灌，就像一个农者，看着甘泉源源不断的流向小微企业，这是我想到滴灌通浮现出来的情景，我一直充满了好奇和期待，刚才李主席已经把我们希望请教的问以自问自答的方式进行了补充，我这里斗胆补充两个。

　　第一，我相信很多的小微企业听到有这么好的机制，当然是希望这是一个长期的机制，长效的机制，但是对我们投资人来说，是有退出一说的。在我们滴灌通，在某个企业成功退出了之后，他如果仍然需要得到或者希望得到我们的扶持，有没有这样的一个制度，可以让他重新的回到场内。就如同我们交易所分级一样。

李小加：

　　谢谢，这个滴灌通的模式，好像有时候有点自我矛盾，大家都希望投资是一个长期主义，某种意义上讲，滴灌通是个短期主义，但是他最终是个长期主义。

　　什么意思呢?就是我们传统金融总认为我们投的都是大树，这个树是不能死的，因此我们就要对树的前生后世搞明白，尽职调查都要搞定，因为我们这个投资是要一辈子过下去的，是个终生到老的事情。但是问题，在自然生命中，我们有很多的植物，很多的花花草草是不可能长成参天大树的，就是小店，就有自己的生命周期，四五年周期到了，要么自己想走，要么是房东让他走，要么是他的品牌觉得大家吃腻了，要换。因此这个自然生态就是小花小草，春天来冬天走。那我们传统金融看来，我投资了你怎么退出，你要把我的钱还了，不能中途没了。

　　恰恰我们滴灌通就是要找到一种新的办法，我们这个办法的出发点就知道你这个小店不可能是个长期主义的，这个小店到时候就该走，就走了。新的循环开始，新的生命周期开始了。因此我们投，实际上我们为什么叫做每日分成，我们就是一个短期主义的投资，我们投的是瓜，尽管是顺着藤，是利用你藤上的控制能力和藤上对小店的支撑能力，让这个店本身是个好店，但是我把钱给你，让你建新店，把新的街边小店连锁化，把一些好的劳动创业者，在你找到好的位置上开出新店来。我只是投的时候，把老店的钱给我，我们就要把金融拆开，金融不是一个两个人结婚，金融完全就是我给你钱干你应该干的事，你给我钱的来源不一定非得是你要干的那个事，我给你钱干A，你把小店多建，为什么要顺藤找瓜，因为需要藤里面一系列的支撑，藤里面包括了五个东西，品牌、供应链、控制手段、当地的骨架和最后的劳动创业者，所以说，我把钱给你，你去干那个事，但是你换回来给我的钱是短期主义的钱，是你现在小店一段时间内给我的收入分成。

　　等我的收入分成收完了，我就不是你的合作伙伴了，我是每天都在退出。然后退出完了以后，我的投资者，这一块钱可以在好几个地方赚钱，但是你每一个收到我钱的小店，给我的回报只是一份回报，他觉得很合适，你和股权一样，承担下面的风险，又不会要一辈子的股权。这个是短期主义，这个藤把这些瓜投完了，我给你钱建新瓜，跟我没关系，老的瓜我两三年收完了，就没有关系了，但是你只要再开新店，我们就可以有新的关系，我们是不断的重复，不断的发展，这样也给我们一个不断的优化，如果我过两天发现你这个藤不行，这个店越来越差，你的品牌搞得越来越差，我就不投你这个藤了。我们这个东西，并不是投藤，这个藤也不需要还我们的钱，也不占股权，如果开了几百家以后上市了，上市以后吃香的喝辣的，也跟我没有关系，我就是把现有的现金流换成钱，让他开店，今天不开店的人是不会到我这儿拿钱的，今天为什么疫情对我们的影响，既有短期负面影响，有些店，比如上海的店，当时好几个月都关了，今天也是很多地方一封城就关了，但是总体来说对我们也有有利的地方，因为今天还到我们这儿拿钱的人是毕竟要开店的人，要把老店的钱换成新店，今天这个环境还愿意开店，一定是强者，认为他的竞争对手没有了，可以找到好的地方开店，我们这儿来都不用做尽职调查，一定是强的。我是天天在这儿，每天都在投小瓜，这个瓜走了，我有下一个瓜，靠这种不断积累的碎片积累的瓜，形成对整个行业长期的长期主义。

　　我的投资者是组合心态看投资，不是看我在这个里面走的进来的，是看总的组合不断增加，我几万上百万的店，是通过这个角度看他的回报。而这种回报质量及其高，我们就可以把将来的固定收益的钱大规模引入进来，但是靠我们滴灌通当股权性质的东西，把风险都在这儿过滤，我们过滤了风险也会把回报集中在这儿，将来给固定收益的都是给固定收益的回报，这才是反向做银行，先把风险吃下来，再把他慢慢的分给风险偏好比较低的人，但是他又不用拿那么高的回报，这就把小微企业和银行固定收益天然不匹配的东西，靠我们中间这个店变起来了。

曾粤晖：

　　听明白了，尤如这种小微企业的生命之河，生生不息，滚滚向前。从另外一个维度上，实现长期主义的坚持。谢谢李主席。

　　现在我也想跟坐在我身边的杨钦富先生做一个沟通，在之前的学习和了解中，我对凯德投资中国商业管理进行了一些研究和了解，中间有一些描绘给我留下了深刻的印象。打比方说，要创建一些新的商业场景，同时要焕发新生，你们有独特的换心术，从我目前的感觉，目前的商业形态，大型的商业机构都有自己的特性，但是更多的是共性。所以，从一个消费者的角度也好从一个市场参与者角度，我们也希望以后中国的商业，能够有更多的个性和辨识度，在他的DNA里面看到他代表的特色。杨总您怎么看这个问题?

杨钦富：

　　非常感谢，我们今年商业地产挑战也不小，就像我们今天的嘉宾一样，我们也是四分之一到现场。我们凯德深耕中国商业地产30年了，我们以前是主动的调整10%以上的租户，现在的情况是被动的调整，我们的掉户比较多，我们是在掉户比较多的情况下怎么保持。

　　身为一个新加坡出生，在中国深耕的企业，一个好的一点，是我们自己不会过于悲观，也不会过于乐观。这个大趋势下，如果你要悲观，可以找到很多让你悲观的观点，如果你乐观也可以找到很多让你乐观的。20年疫情开始的时候，我们在国内的项目都是很快的反弹回来，可是在新加坡的项目，新加坡是一个小国，五百多万人，我们也有将近20个项目，那里两年过的很难。说个例子，我们每个月都会和新加坡总部团队沟通，过去的2年，我们中国的市场是很活泼的，他们在新加坡就觉得很沮丧，因为没有客流。在新加坡没有国际航班就没有国内航班，不能从新加坡西边飞到东边。可是今年上半年突然反复了，我们的市场收紧，新加坡就非常活泼。现在新加坡的出租率和有意向的租户都非常强，我想提的是不要过于悲观，这个市场的信心很快会回来的。

　　我们再看今年的项目，在这整年来看，凯德全国的45个项目，没有一天是项目百分之百营业，多多少少有一些影响，我们会看到项目一开客流就会回来。我们以前的模式是做推广，客流就会过来，自然就会产生销售。现在不只是看客流，因为客流不会像以前那么高了，我们如果看店铺，是看坪效，我们看自己场里面的客流要看我们有效客流是多少，我们现在要精细化管理，现在每个场里面哪些租户可以产生销售，左右是配谁，要有比较针对性的，因为我们推广不能做活动，我们就做SP，拉客流进来，要了解消费群，刚才丁总说了，我们凯德的档次，是中高端的消费，我们觉得中高端的消费是未来的趋势。

　　我们知道之前是3公里的范围，现在我们的覆盖区是越来越缩小，上海今年上半年甚至消费就在街道，我们要精细化的知道周边的客户群，尤其是像我们全国的项目，今天开业的项目，五年十年以后，虽然项目是一样，你维系的很好，但是客户群是完全不一样的。现在我们开发一个项目，周边的住宅入住以后，刚入住的是单身，刚刚结婚的，五年以后就是有小家庭了，十年以后就有小朋友了。

　　我们做的项目一直都是做一个三年的资产计划，我们不只是看明年的，要看三年以后，要非常了解周边的客流，周边的住宅人群。以前我们在人民广场的来福士，客流不是问题，所有人到上海，如果是从国外过来，或者是国内的旅客，肯定都到南京东路，客流直接就过来了，现在如果在这个趋势下，消费都在城市里面，上海人不会到这边来，除非是带朋友去。这种情况下，怎么把有效客流带进来，这是我们所说的精细化管理，要对你的消费群，不只是在场内的人，是周边住的人，要让他们进来，我们在这里投入了我们的凯德平台，就是要把凝聚力增加。

曾粤晖：

　　说到服务半径，我就想问到凯德心的话题，互联网对于传统商业业态的冲击是个绕不开的谈话主题，杨总您认为凯德心以后的发展方向会是什么样的，只是一个简单的会员聚合平台还是说，会有一个强替代性、强竞争性的，对传统业态的递补功能，怎么看这个定位。

杨钦富：

　　我们怎么看凯德心，我们是捆绑圈子，怎么让你的消费到我们项目来，整体来看，项目线下的消费对我们是最重要的，因为如果我们看电商平台，大家做生意都是看获客成本，我们做项目的时候知道我们的租售比，如果到20%以下，项目就是OK，之前很多品牌，他们在电商的扣点就将近25%，这个获客成本越来越高，尤其是小微企业，你在这个小的屏幕上拿到流量，你要付出很大的代价。这个行业是会有一个平衡点的，前提就是电商不停的烧钱，把量做起来，但是量到一定程度以后要看质，现在小微企业也愿意到线下开店，他知道每天至少有这个客流，如果你要每天有六万八万的客流，在线上买这个客流是买不起的，成本太高。这样的话，线上线下都有共存的点，希望不是75%在线上，25%是线下，希望是反的。

曾粤晖：

　　谢谢杨总的分享，原本有很多问题要向各位请教，包括向小加主席，问一下关于MCUI的细节，包括以后成为交易所这个交易单位，等等这样的一些问题，但是由于会场提示我们，本场的交流还剩下几分钟，我看到丁董已经回到了线上，我们就从丁董开始，我们每人对即将到来的2023年做一个展望，印力、越秀、滴灌通、凯德会给我们带来什么样新的惊喜。

　　天由于各种原因，我们线上的三位大咖没有来到现场，我们也很有幸，在线上跟他们进行了充分的交流、学习，体会非常多新知。沪港深广四地的联线，也是一种形式上的回归、创新，这几天台风在影响着中国的南部沿海，据说这个台风名字“尼格”(音译)是朝鲜文字，当地的语言是“翅膀”，我祝各位企业的生意振翅翱翔，青云直上，顺心顺意顺境的2023即将到来，感谢大家的参与。

丁力业：

　　谢谢曾总，我们一直觉得春来了花就会开，我们希望2023年春暖花开。

林德良：

　　今天大家谈了很多创新，的确在商业地产中，需要找到第二曲线，我希望我们每一个企业能看到春天的第二春。

李小加：

　　我们2023年应该是一个要飞跃的一年，我们从今年做到2千家，明年希望做到一万七八千家，我们除了量上去，也希望明年在模式已经完全跑通和需求极大的前提下，回过头让资本市场真正的重新认识中国的消费经济，使得我们能够把我们的产品，现在是我们自己持有这些每天的现金流，现在已经有大量的固收和银行愿意把这些现金流买走，他们突然发现世界上没有一种生意像这样，可以每天看到现金流，如果这有一个长期的购买，我们的钱会很快回流到系统里面，又继续投下去，我们现在的投资能力远远大于资本能力，如果说我们可以把这个走通，就可以在全世界资本市场中产生一个及其强大的传导效益，就是中国的消费大行业，有可能给世界投资者找到一片投资蓝海，这个蓝海是从来没有见过的，透明的，每日的，及其多元的，互相相关性极低的投资回报率，这样就有可能使我们近一两年来受到的巨大负面影响，在传统资本市场上，像滑铁卢一样的困境，我们希望能够帮助他打开新的局面，让中国的资本市场以另外一种新的面貌展现于世界。这是我们的理想，谢谢。

杨钦富：

　　我说我选择乐观，希望明年转运，只要不是被大白转运就好了。

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