近期地产板块回升，是投资的好时机吗？

房地产板块困境反转了吗？现在可以投资房地产板块吗？

　　都说“衣食住行”是人们生活不可或缺的，而“住”在这几年却格外引起大家的注意。自2021年下半年开始，房地产板块受挫严重;而近期受到多项政策影响，房地产板块又开始持续走高。买房者和投资者都在观望，今天小夏特意邀请到了，做客咱们早播间，为我们解答和房地产板块相关的问题，让我们一起欢迎李俊总!

01

地产板块近期调整原因何在？

小夏：

　　咱们先来看看大家可能比较关心的问题。前段时间，地产板块的调整确实比较多，

李俊：

　　我理解地产板块最近调整的主要因素，主要来自于地产需求的修复过程中大家有一些疑虑，这种疑虑来自于两方面：

一是基本面。

　　基本面数据方面包括4月份百强销售，五一期间12个重点城市同比腰斩的成交量，使得大家开始对政策产生担忧和怀疑，就是说政策到底有没有效果?有没有一些新的方法?行业会不会有失速的下行?

二是目前叠加不确定因素，即疫情。

　　疫情因素是导致对居民出行、消费、收入都有影响，也加剧了大家的担心。但我们还是认为二级市场的预期走得有点太快，因为政策从放松到需求的恢复是需要经过一段时间的。从以往周期来看，政策放松到需求销售的好转至少要一个季度的时间，这次又叠加了疫情，有动态清零严格的要求，就意味着刚需还有改善性需求修复客观上也需要更长的时间。

　　过去由于全球大放水，本身房地产市场基数比较高，在这种情况下，其实同比的数据是否足够的客观。这次地产的修复要长于以往的周期，但需求并没有完全消失，因为重点城市目前虽说成交量没有明显好转，但可以看到看房量是提升的，只不过看房转化为购买的比例还是没有大的提升，这也说明大家短期的信心还是不足的。

02

政策对房地产行业的影响

小夏：

　　的确，信心要比黄金更重要。接下来咱们重点关注一下为地产板块带来困境反转的政策因素。近期多项政策出台，为房地产板块带来了阵阵暖意，实打实扶持房地产板块逐步走出困境。后续各地陆续也出台了，李俊总是

李俊：

　　从“房住不炒”提出之后，我国房地产政策整体上秉持了“三稳”、“因城施策”、“双向调控”的大思路，因为目的其实是维持房价基本的平稳和窄幅波动，房地产行业的发展是要达到与经济、民生相适应，也就意味着过度超前或滞后太多都需要进行逐步调整。整体来讲，保障这个行业要平稳、健康地发展，同时要满足合理性的住房需求。

从供给侧角度来看，

　　考虑到人口总数量有中长期下行压力，同时根据当前人均居住面积来看，行业总量的需求未来基本处于缩量发展阶段，因此三道红线这些指标、这些政策的出台是从供给侧角度出发，在行业产能还没有出现过度泡沫化之前有序地控制行业的产能，防止产能出现过剩的局面。与此同时，要通过对负债水平有序的限制，进一步向企业强调要从过去杠杆发展的模式向管理发展的模式进行过渡，通过这一过程，实现行业的产能优化，保证行业长期竞争格局有一个优化。

从需求端方面，

　　政府强调“房住不炒”，政策主要目的是保障居民合理需求，更大程度上要回归房地产居住的属性。与此同时要防止房地产购买投机炒作，造成行业过度泡沫化。

　　针对以上供需两侧主要目标，政府在金融端予以限制，房住不炒、限购、三道红线这些政策其实充分体现了政府在这一行业长效机制方面的政策思路。

小夏：

　　那您觉得

李俊：需求端方面，政策还是会持续推出的。

　　目前可以看到疫情加剧了需求恢复的难度，这种情况下，更有可能出更多利好的政策。比如在各地的因城施策方面，支持刚需改善，还有配合新市民、城市更新方面大概率会出一些金融的刺激计划等等。

供给侧方面的改革同样会持续推进，

　　这次调控其实是从企业资金的获得方面形成了分化，这个分化导致了地产公司拿地的分化，而拿地的分化又造成了未来这些龙头有持续优化的趋势。现阶段拿地市占率基本决定未来两到三年销售的市占率。当然，之前高周转、高杠杆的模式因为风险确实比较大，也脱离了实体经济的本质，这种模式是不可持续的。

03

现在是配置房地产ETF基金的好时机吗？

小夏：

　　谢谢李总的解答。咱们继续回到投资者们都很关心的问题上来，您认为当前这个时点能否配置房地产板块，

李俊：

　　当前看好房地产，乃至于煤炭、建材，以及基建这些传统板块最主要的逻辑还是在于政府的长期目标阶段性让位于短期稳增长的目标。当前看好房地产板块的逻辑至少有三个方面：

首先，今年一大主线就是稳增长，

　　货币政策大概率会维持宽松，财政政策和产业政策会逐步加码、落地，在这样的契机下，可以看到各个地方政府纷纷松绑房地产相关限制政策，银保监会也表示要重点去支持一些优质的房企，并购困难房企优质项目，财政部也明确表态今年不会扩大房地产税的试点城市范围。

第二，从中短期来讲，

　　美联储加息避险情绪升温，也推动了一些机构的调仓，从一些比较拥挤的赛道转向机构持仓还是比较低的板块，比如房地产板块，这种估值洼地就获得更多投资者的青睐。

第三，从短期来讲，

　　外资持仓比较多的板块是持续承压的，外资持仓比较少的地产板块就成为比较重要的避风港。

　　总的来说目前低估值、高股息的一些板块目前是性价比比较高的选项，当然还是要提醒投资者“投资有风险”，目前市场行情相关板块更为突出的是相对收益，如果出现比较大的市场风险，投资者还是需要谨慎应对。

小夏：

　　谢谢李总的分享。咱们现在知道，地产还是稳经济很重要的板块，接下来也是配置房地产板块较好的投资时点。而李总就有在管理一只房地产ETF，也就是能请李总为大家介绍一下这只产品都有哪些亮点吗?

李俊：

　　房地产ETF基金以及两只联接基金，基金跟踪的指数是中证房地产指数，这个指数是从中证全指样本股里选房地产行业的股票组成的，目的是反映房地产行业整体的表现。

指数成分股构成来看

　　从，目前是精选了房地产行业的一些龙头，成分股有95只，前十大权重股包括保利、万科、招商蛇口、金地集团、新城控股、华侨城、绿地控股等等，这十大成分股大概占到权重将近50%。

从行业分布来看，

　　行业比较多的集中于住宅物业开发行业，权重占比71%。

　　估值方面目前是比较好的位置，截止到4月29号，PE比较低，14倍，处于中位数附近。市净率目前是0.99，也处于发布以来4.2的历史底位。

　　指数的交投目前比较活跃，尤其是在今年一季度来看，相较于去年有比较明显的提升。

　　从规模上来看，这几个基金指数产品广受市场青睐，基金份额大幅增长，目前规模相较两年之前涨了将近3倍。

房地产ETF基金（515060）或华夏中证全指房地产ETF联接（A：008088 C：008089）。

　　如果您也看好未来房地产板块的投资机会，不妨多多关注一下李俊总管理的

　　风险提示：1.本基金为股票基金，其预期风险和收益高于混合、债券与货币市场基金，属于中风险品种 (R3)品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2.本基金属于指数基金，其风险收益特征与标的指数所表征的证券市场组合的风险收益特征相似，其联接基金存在联接基金风险、跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异的风险等特有风险。3.投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。4.基金管理人不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。5.基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者做出投资决策后，基金运营状况、基金份额上市交易价格波动与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负责。6.中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。7.本产品由华夏基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。8.根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本次直播的观点和信息仅供风险承受能力适合的投资者参考，若您并非风险承受能力匹配的投资者，基金管理人提示您充分考虑自身情况作出是否继续参与直播活动的判断。直播内容不构成对于投资人进行投资的任何实质性建议、承诺和保证，基金管理人不对投资人使用本直播内容引发的任何直接或间接损失承担任何责任。9.定投过往业绩不代表未来表现，投资人应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资人进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，定期定额投资不能保证投资人获得收益。10.本资料观点仅供参考，不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。基金有风险，投资需谨慎。