基金与REITs｜2022十一月住房租赁发展报告

　　观点指数 四季度进入传统租赁淡季，租房需求走低，样本企业开业积极性减弱，同时租赁市场房源供给量缩减。

　　为稳定项目出租率，不少租赁企业利用双十一节日营销造势，各类优惠活动层出不穷。

　　报告期内，租赁企业扩张步伐不停，如乐乎新增落地两个酒店，转型中高端公寓项目、乐乎服务式产品线签约北京大宝饭店项目、金地草莓获取南大租赁住房项目等等，租赁企业通过委托管理、政企合作等抢占市场份额。

　　金融端方面，保租房REITs实现再扩容，首个市场化机构运营的保租房REIT正式获批，加上华润有巢保租房REIT，国内已经成立的保租房REIT数量达4只。

　　首批三只已上市的保租房REIT成立至今，在二级市场的交易价格涨幅均在25%以上，投资者对保租房的发展仍保持积极态度。

　　政企合力推进住房建设，企业探索租住产品多元化发展

　　从已公布运营数据的租赁企业来看，在管租赁房源规模最高的无疑是分散式企业相寓。

　　我爱我家发布的最新三季报显示，截至三季度末，相寓在管房源达到25.9万套，相较去年同期增长2.8%，在规模与各项经营效率指标方面均领跑行业。

　　前三季度平均出房天数9.3天，相比上半年减少0.3天，第三季度平均出房天数缩短至8.6天，环比减少6.4%;前三季度平均出租率95.2%，租金交易额累计达127.5亿元。

　　数据来源：观点指数统计及整理

　　同时，相寓继续推动业务的数智化升级，打造全国统一的线上化服务管理中台试点，实现催收流程全自动分发及智能自动流转等服务运营标准化，继续加速“小寓智系”数智化产品的应用上线。

　　样本企业新增项目入市方面，据观点指数监测，报告期内共计3个租赁项目开业，新增开业的样本企业主要有雅诗阁、城家公寓等。开业项目数相较上个报告期大幅缩减，进入租房淡季，企业开店积极性减弱。

　　其中，报告期内雅诗阁成都馨乐庭高新公寓酒店正式开业，该项目是雅诗阁中国旗下馨乐庭品牌物业之一。据观点指数了解，馨乐庭品牌是城家及华住酒店集团与雅诗阁三方成立合资公司(上海丞雅酒店管理有限公司)的代理品牌，在国内推许加盟及委托管理业务。

　　成都馨乐庭高新公寓酒店项目的开业，让雅诗阁的扩张战略目标迈进了一步，截至2022年10月，雅诗阁在华管理及储备的公寓单元及酒店客房数超44000套。

　　规模扩张方面，雅诗阁表示继续通过品牌管理输出模式，扩大市场占有率，同时也将关注租赁住房地块的投资。据了解，雅诗阁正与多家国企联系，将在上海、杭州、苏州等华东地区试点。

　　在租购并举提速、保租房市场发展火热下，租赁市场发展前景广阔，雅诗阁有意加码在内地住房租赁市场上的投资，扩充管理资产类别。同时，市场消息显示，2022年前三季度，雅诗阁旗下物业的长住部分收入已占全部营收的67%。

　　除此之外，报告期内政企合作也是租赁企业抢占市场份额的重要渠道。

　　报告期内，金地草莓携手上海南大开发建设有限公司成功获取上海市宝山区大场镇W12-1301单元96-01、102-01地块(保障性租赁住房)项目，即南大租赁住房项目，该项目是金地草莓首个与上海区府平台企业联合开发的项目。

　　据了解，项目总占地面积约2.5万平方米，总建筑面积约10.5万平方米，规划有5栋公寓及配套商业，预计可提供超2000套房源。项目位于宝山区中外环间南大智慧城西南片区内，将为南大智慧城产业集群中的从业者提供便捷的生活租住空间。

　　南大租赁住房项目是金地草莓在上海宝山的首个保租房项目，有助于推进上海宝山地区职住平衡，提升片区竞争力，激活产业活力。

　　同时，朗诗寓以政企合作方式打造的太湖科学城国际青年创新社区近期已投入运营。

　　多渠道增加租赁房源供给下，政企合作方式已成为租赁企业规模扩张的重要方式。

　　保租房REITs再扩容，首个住房租赁基金设立

　　金融动态方面，保租房REITs再添新单。11月11日，华夏基金华润有巢REIT发售公告显示，该REIT项目计划于11月14日-15日两天认购，根据此前的询价，将发售价格定为2.417元/份，按5亿份的发售份额计算，本次预计募集资金总额为12.085亿元。

　　作为首单市场化机构运营的保租房REIT，华润有巢REIT在询价阶段已受到资金追捧。网下询价阶段，共收到107家网下投资者管理的432个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为298.53亿份，为初始网下发售份额数量(1.4亿份)的213倍，投资者对该REIT项目以及保租房的发展表现出较强的信心。

　　加上华夏华润有巢REIT，目前已经成功成立的保租房REIT达到了4只。中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT以及红土深圳安居REIT首批三只保租房REIT均在今年8月31日上市交易，上市首日均出现涨停。

　　截止到11月15日，据观点指数统计，三只保租房REITs成立至今交易价格涨幅均在25%以上，涨幅分别为26.08%、29.28%以及30.35%。

　　除公募REITs助推外，建设银行出资设立住房租赁基金，推动长租房市场探索发展新模式。

　　11月8日，国内首个住房租赁基金--建信住房租赁基金正式设立。基金募集规模为人民币300亿元。其中，建设银行认缴人民币299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。

　　基金成立后分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金，并由建设银行提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务，由地方政府在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。

　　同时收购了部分存量办公和商业房产，计划改造为租赁住房。截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。

　　观点指数认为，此次建设银行牵头设立住房租赁基金，在盘活存量资产的同时，将有效增加租赁市场保租房供给，推动市场加快发展。而基金吃紧的项目通过REITs或其他市场化转让方式退出，也为银行机构实现金融闭环提供可能。

　　租房市场需求走弱，让利促销活动潮起

　　报告期内(2022年10月)，全国住宅挂牌出租62.2万套，供给量环比下降11.4%，普通公寓挂牌出租1.18万套，环比下降3.28%，租房市场房源供给量持续下滑。

　　需求走低下，报告期内借助“双十一”进行租房营销活动的租赁企业不在少数，包括冠寓、泊寓、瓴寓、金地草莓、有巢公寓等，主要营销手段包括不限于秒杀特价房、租金减免、租房礼包等优惠活动。

　　此时让利促销，除了应对淡季提高出租率外，同时可以防范项目在疫情等其他不稳定因素下对租房市场造成的负面影响，提高项目抗风险能力。

　　数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

　　据观点指数监测，报告期内(10月)北京住宅租金平均单价达116.49元/月/平方米，是唯一突破110元/月/平方米的城市;其次是上海，租金单价为101.07元/月/平方米。

　　环比方面，一线城市北京、深圳及广州住宅租金均出现微涨，涨幅分别为0.67%、3.1%以及3.51%，整体一线城市平均租金为92.76元/月/平方米，环比上涨1.09%。而上海租金环比上月出现微降幅，降幅为1.6%。

　　此外，报告期内一线城市深圳发布小区房屋租赁参考价格，参考价格文件显示，南山区商品住房租赁参考价格最高，租房单价为109元/月/平方米，其次是福田区，达98元/月/平方米，租金水平处于全市高位，同时南山、福田、罗湖区域的商务公寓单价均突破100元。

　　其他6个城市除杭州租金出现上涨外，均出现租金下跌的情况，降幅从0.1%到2.84%不等，其中降幅最大的是成都。

　　整体来看，10月租房市场维持平稳发展，城市租金变动幅度均在5%以内，租房市场波动不大。租金方面，观点指数检测的10个城市中，超一半出现租金轻微下降的情况，10个城市平均租金为65.9元/月/平方米，环比上涨0.72%。

　　进入传统租房淡季，各地租房市场平稳发展，结合租赁市场行情及以往同期租金走势，观点指数预计下月整体租金或将出现稳中微跌的走势。

　　住房租赁金融支持加大，因城施策发展保租房

　　同时，政策方面亦鼓励加大住房租赁金融支持。

　　11月，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(简称《通知》)。

　　其中关于住房租赁方面，明确要加大住房租赁金融支持。

　　《通知》表示，在优化住房租赁信贷服务的同时，还要拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

　　在加快保租房筹建方面，今年以来各地因城施策，多方支持增加保租房供给。其中亦不乏创新性新政推出，如长沙推行以租换购、湖北提出先租后售等举措，助推房地产市场稳健发展。

　　同时，报告期内，为多渠道筹集租赁住房房源，有效提升“城中村”租赁住房品质，广州发布《支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质指导意见》，立足 “城中村”房屋既有现状和实际使用状况，针对可租可用面积着力提升品质。坚持政府引导、村民自愿、企业运营、社会资本参与。

　　城中村普遍存在管理难度大，消防安全隐患等问题，落实城中村改造在增加市场保租房供给的同时，也能有效推动城中村租赁住房品质化提升。

　　此外，上海在规范租房市场方面再次提出相关文件。其中，主要涉及规范租赁行为，平衡租赁双方权利义务关系;加强市场主体管理，规范住房租赁市场秩序;坚持服务监管并重等多项要求，其中更是明确要加大对个人“二房东”监管力度，加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理等，多方面对租赁市场主体做出约束，维护租赁市场健康、有序发展。

　　各地在发力保租房市场供给的同时，亦对租房市场主体、资金等各方面做出规范，在相关政策的支持与约束下，租房市场发展与规范并举，将更为稳健。

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