多地设立地产纾困基金 政策呼吁灵活运用保交楼专项借款

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　自7月份以来，为化解房地产项目停工、停贷所带来的一系列问题，推进“保交付”工作，各地积极承担属地责任，陆续设立地产纾困基金。

　　据《中国经营报》记者了解，目前已有河南郑州、广西南宁、浙江绍兴、湖北等省市明确设立纾困基金，通过推动政策资金入场，促进市场信心修复。

　　除了地方层面的纾困基金外，中央也于近期首度提出通过政策性银行专项借款促进各地保交楼工作推进。多方合力下，保交楼政策工具不断创新。

郑州率先落地纾困项目

　　作为保交付规模较大的城市之一，郑州的纾困进展受到多方关注。

　　8月初，郑州市政府印发了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》(以下简称“方案”)， 由郑州国家中心城市基金下设地产纾困专项基金，用于郑州市出险项目盘活工作。

　　据了解，上述纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，采用母子基金方式运作。母基金(即纾困专项基金)由郑州国家中心城市基金下设立，规模暂定100亿元，该中心城市基金成立于2019年，有多家城投公司入股，实控人为郑州市财政局。子基金则由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建。

　　在项目盘活资金筹集上，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体出资比例由各方协商确定。但子基金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。同时，子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出。

　　在纾困项目的选择上，根据方案，由各开发区、各区县(市)会同辖区内房地产头部企业，共同筛选区内符合盘活条件的存量房地产项目。随后按照“一项目一子基金”方式，对接各级国有企业及各类社会资本，拟定子基金设立运作方案，并由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以确保纾困基金注资原则。

　　紧随着方案的印发，第一个纾困项目落地于建业在郑州北龙湖金融岛的写字楼项目。据了解，该单纾困基金由郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与。

　　据了解，郑州金融岛位于郑东新区，占地约1.07平方公里，由内外环共42栋建筑群组成。其中，金融办公楼34栋、五星级酒店4栋、公寓4栋，总建筑面积达365万平方米。天眼查信息显示，郑州金融岛建设公司为郑州金融岛建设发展集团有限公司，股东包括重庆协信远创实业有限公司、河南东龙控股集团有限公司和河南厚建龙湖股权投资基金中心，三者股权比例分别是40%、40%和20%。其中，河南东龙控股集团有限公司股东中包含郑州地产集团，河南厚建龙湖股权投资基金中心实控人为建业集团。

　　郑州的地产纾困基金在项目选择上要求为“未来销售收入能够覆盖投资的项目”，建业集团表示，纾困基金是通过市场化、法治化的方式，按照国资监管的要求与集团达成本次合作的。根据中报披露，建业集团在郑州金融岛项目中的写字楼项目在建面积为83.89万平方米，后期通过建设和运营，将在郑州金融岛片区打造高端产业集聚区。

　　建业集团董事长胡葆森表示，集团今年以来一直积极跟河南省内一些国有平台公司对接，除了上述金融岛写字楼项目外，集团目前也在与包括央企及本土资产管理公司洽谈相关项目的合作事宜。

　　郑州在纾困方案中明确提出，要通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1~2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到盘活一个、救活一批的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

　　第三方研究机构统计数据显示，建业在河南地产销售中长期占据第一名的位置，截至6月底，建业地产在河南市场占有率达4.0%，建业集团市场占有率7.2%，帮扶效果将具有示范意义。今年以来，建业在河南省政府的协调下，与河南文旅投资集团就“只有河南”和“电影小镇”两大文旅项目达成股权合作，同时引入河南国资战投，以盘活不动产及股权出让所获得的资金帮助公司顺利偿还境外美元债。

多地政府牵头设立纾困基金

　　中银证券指出，郑州纾困基金模式的创立对其他城市的房企纾困工作将起到一定的导向和借鉴价值。政策资金通过纾困基金的方式进入部分遇困项目，有助于化解当前房地产项目停工、停贷造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，推进“保交付”工作。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，目前已有多个地方政府积极行动，如郑州、南宁，联动地方AMC、地方国企等，共同成立房地产纾困基金，通过“以少带多”、项目收并购等方式对问题楼盘进行纾困，同时撬动多方资本，起到盘活行业流动性的作用。

　　8月21日，广西南宁对外表示，已设立以政府主导、市场化运作为原则的平稳房地产基金。基金首期由南宁轨道地产集团、南宁交通投资集团、南宁威宁房地产公司、江苏言睿产业投资基金作为管理人，聚焦于住房类房地产问题项目，首期规模为30亿元，首笔出资已完成缴付，后续资金将陆续到位，目前已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。

　　8月23日，据湖北日报报道，在湖北省地方金融组织不良资产处置项目对接会上，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司宣布联合设立50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定”。

　　浙江绍兴市房地产市场平稳健康发展攻坚行动工作专班办公室相关负责人在近期接受采访时表示，绍兴正在谋划设立一个房地产稳保基金，计划通过“国企出资 金融机构并购贷款”方式，推动整体项目前行，目前正在前期调研中。

　　除了地方层面的纾困基金外，8月份，中央首度提出通过政策性银行专项借款保交楼，进一步体现了中央稳定房地产的决心。据央视新闻8月19日报道，住建部、财政部、央行等有关部门将出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。据了解，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，维护购房人合法权益。

　　8月底，国务院常务会议再次就房地产领域作出了部署。会议提出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

　　广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“所谓灵活应用，并非放宽条件，而是在大原则下，各地落实属地责任、房企落实主体责任，多方合力创新工具选择。比如，本项目资金无法平衡，但可以跨项目平衡，即同一个公司的其他项目可以与此项目一起来操作;还可以在投入专项借款的同时，引入品牌代建方，这也是一种方式。此外，还可以借助专项借款、纾困基金介入，以国资的背景，修复信用关系等，这些都是创新手段。”