融资前后IRR速算

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　　经常有领导会感兴趣的问，这个项目IRR是A%，那杠杆后的是多少?或者反过来，杠杆后IRR是B%，那杠杆前IRR是多少?

　　不会真的还有小伙伴被问到，只能回答”领导我去计算一下“吧?

　　笔者教你一个小秘诀，轻松确定。

　　先说原理。

两条现金流——项目现金流，融资现金流，两者合并则成了我们的杠杆后项目现金流。

　　先来理解一下，为什么银行贷款能提升项目收益?

　　大家都知道，因为借的钱便宜，那我相当于是赚了一道，借钱这部分的收益，与借钱成本的差价，也就是赚了杠杆后现金流IRR，与融资现金流IRR的差价。

　　这部分差价所赚的钱，嫁接到自有资金部分，就成了银行贷款对自有资金出资部分收益的额外提升。

　　然后呢?

（杠杆后现金流IRR-融资现金流IRR）*贷款比例+杠杆前现金流≈杠杆后现金流IRR。

　　先简单粗暴的来算，

　　变形一下：

杠杆后现金流IRR≈（杠杆前现金流IRR-融资现金流IRR*贷款比例）/（1-贷款比例）

当贷款比例越高，杠杆后现金流IRR越高；融资成本越低，则杠杆后现金流IRR越高。

　　看看是不是也很符合我们认知?

　　但一般人肯定很质疑，能这样直接加减吗?IRR欸，带了时间属性的动态概念欸，能直接这样加减乘除吗?

　　解释一下，这个只是，针对一些大数上的计算，大概的速算，当然不可能是百分百匹配啦。

　　光说不练假把式，上数据!

　　先来看看，笔者随意找了一个以前销售型项目，截取其现金流。

　　可见，在此时杠杆比例30%，贷款利率6.6%的情况下，用简易算法的误差率2%。

　　再看看其他情况下敏感性分析：

　　哎还不错噢，至少对于一般情况都够用了(利率5-8%，贷款比例30%-60%)

　　再来看看一个成熟的存量物业的情况。

　　可见，在此时杠杆比例50%，贷款利率5%的情况下，用简易算法的误差率5.5%。

　　再看看其他情况下敏感性分析：

　　哎也不错噢，至少对于一般情况都够用了(利率5-8%，贷款比例30%-60%)

　　至于为啥误差率有这样的变化呢，这与贷款的模式有关(每期付息到期还本，or，每期付息，有钱就还本直至还清)，也与杠杆比例、融资现金流IRR有关，如果对数学有兴趣深入的，回头可以私信一起探讨~

　　声明：本文来源“RE 拉格朗日记”，对作者表示感谢。伙伴们，关于本文观点，欢迎交流互动，记得文末留下脚印。

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